验完楼后才能签收楼确认书

李女士购买了广州××会的房屋。2005年4月，她按照合同约定时间收楼。开发商要求她在《收楼确认书》上签字，否则不给钥匙，不能看楼。她被迫在收楼确认书签字了，同时注明没有看到竣工备案表，没有看楼。后来，她进到自己的房屋，发现存在裂缝、漏水等许多质量问题，于是打算退房。然而，根据有关规定，除非房屋主体结构有问题，否则很难退房，而上述质量问题并不是主体结构问题。所以，李女士不能退房。

2005年12月16日，张小姐在中海蓝湾收楼时，按照开发商的要求，交完了各项款项，签收了文件和钥匙，才想起开发商还没有合同约定的交楼条件，打算索赔。当她咨询我时，我告诉他，按照法律规定，象这种情况，只能要求开发商支付从合同约定的交楼日期起至实际收楼之日止的违约金（很少很少的），收楼之后的时间段就没有违约金了，除非双方另有协议。

广东佳思特律师事务所王美舟律师分析：开发商要求先签收收楼确认书（或者钥匙），后才给看楼，是比较普遍的现象。根据我国法律规定，业主一旦确认收楼，无论开发商是否具备合同约定的收楼文件，均视为业主已经收楼，开发商不再存在延迟交楼问题。之后，如果出现非主体结构的质量问题，业主一不能要求退房，即使开发商没有取得竣工验收备案表也一样不能退房，二不能要求延迟交楼的赔偿，只能要求维修。可是开发商经常怠于维修，或者维修效果不好，而合同以及《住宅质量保证书》对开发商怠于维修或者长期维修仍然不能修复没有约定退房和赔偿的具体违约责任，以致业主难以追究开发商的责任。反之，如果业主没有签收收楼确认书，一旦发现房屋存在质量问题，可以以开发商不具备合同第八条约定的交楼条件为由拒绝收楼，或者以房屋存在质量问题为由拒绝收楼。这样将导致开发商按照合同第九条承担违约责任。开发商由于害怕承担违约责任，将会积极为业主解决质量问题。如果确实解决不了，业主也可以依照合同第九条约定退房。

对策：
1、业主坚持先验楼验证，后签收收楼确认书，否则可以起诉开发商要求其交楼和赔偿；
2、如果业主确实打算签收该确认书，可以注明：没有看到竣工验收备案表，没有验房，签收不视为收楼确认。
3、如果开发商的收楼单上有钥匙若干条，这时签收了，则视为收到钥匙，通常法律上视为收楼。这时，为了避免上述情形，业主可以不签收而要求先使用钥匙，或者由其工作人员持有钥匙帮你开门，或者签收该钥匙，但是注明：“借用钥匙，但是尚未验楼，不视为收楼。 姓名 年 月 日”。
4、因此导致延迟收楼，注意给开发商寄出特快转递，说明原因，提出要求，指出责任，以保全证据，同时通过拍照、朋友（不能是亲属）作证等形式证明质量问题存在。业主可以据此要求开发商赔偿延迟交楼的经济损失。
5、不要提交房屋质量维修单，不要交纳杂费，不要签署物业管理协议和业主公约。（广东佳思特律师事务所王美舟律师 文