实力接盘侠让昆明烂尾楼涅槃?
最近，媒体多次报道昆明烂尾楼，帖子下面的走心评论很多，不少“苦主”留言：我家的房子啥时才能有人接盘？
据不完全统计，目前昆明烂尾时间最长的楼盘均位于一环地段，包括了晶彩100、鼓楼大厦、三和大厦，烂尾时间都是10多年。另有春城阳光二期（八面风）、昆明世贸中心烂尾时间也比较长，已有四五年的时间。
此外，2014年、2015年期间，由于市场因素，昆明出现大批量的烂尾楼，包括了金恒财富广场、别样幸福城、誉峰国际、西南海等等，这些楼盘烂尾时间多在一两年，两三年左右。
今天来看，这些项目大部分位置很不错，为啥迟迟无人接盘？究竟具备哪些条件才能有希望盘活一个烂尾项目？复盘典型案例，观察本土路径。
最近，媒体多次报道昆明烂尾楼，帖子下面的走心评论很多，不少“苦主”留言：我家的房子啥时才能有人接盘？
据不完全统计，目前昆明烂尾时间最长的楼盘均位于一环地段，包括了晶彩100、鼓楼大厦、三和大厦，烂尾时间都是10多年。另有春城阳光二期（八面风）、昆明世贸中心烂尾时间也比较长，已有四五年的时间。
此外，2014年、2015年期间，由于市场因素，昆明出现大批量的烂尾楼，包括了金恒财富广场、别样幸福城、誉峰国际、西南海等等，这些楼盘烂尾时间多在一两年，两三年左右。
今天来看，这些项目大部分位置很不错，为啥迟迟无人接盘？究竟具备哪些条件才能有希望盘活一个烂尾项目？复盘典型案例，观察本土路径。
案例一：想盘活昆明地王，得搞定几百起诉讼、数十亿债务
在昆明新螺蛳湾国际商贸城对面，288万㎡的中望城项目相当有名，这片土地曾经是2014年的昆明总价地王，所处地段不错，所以项目还没有上市销售就已经备受外界关注。
因投资方资金断裂，这个明星项目于2014年停工，荒凉工地闲置三年，有人戏称这里已经成为“贴在南市区脸上的一道伤疤”。
但对于许多人来说，等待不止三年，中望城涉及五腊城中村改造，1300户村民早在2010年就搬了出去，已经煎熬了八年。
村民眼巴巴盼望自家的房子从2010年一直持续到2016年年底，眼看着房屋主体已经建好，但是就是交不了房，对于年复一年在外漂泊的他们而言，“回家”成了一个近在咫尺却又遥不可及的梦想。
地王出身，区域位置好，规划设计也不错，为啥这么难解决？
复盘这个案例，最难的问题就是产权和债务纠纷，最紧迫的任务是解决安置。
先看看安置——谈起在外租房生涯，48岁的五腊社区第二小组村民周伟，言语间显得有些心酸，无奈成了他提及最多的词语。
从2010年底搬出来，周家5口已经换了4次房子，从新亚洲体育城小区到小板桥，最后又回到了五腊社区旁边的云龙村，而回迁的时间却一拖再拖，生活成本和就医教育等难题一直困扰着自己和家人。
“当时搬出来的时候我女儿就16岁，还想着给她一套房子结婚用。”周伟摇摇头表示，没想到女儿如今都已经结婚了，房子还是没能住上。
2016年11月，中国房地产企业50强俊发集团（后简称“俊发”）携手奥斯迪接手了中望城项目，并正式更名为俊发·观云海。
从中望城到俊发·观云海，调整的不只是项目名，周边数万人命运，随之悄然巨变。
“拖了8年，资产清算和重组过程，简直千头万绪。”
2016年12月观云海项目部正式接手这个摊子，观云海项目总经理熊伟回忆，为了给等待回迁的村民信心，干的第一件事就是——先行投入资金重启了回迁房的建设，希望尽快让在外漂泊8年的五腊村民回家。
速度很快，不到一年时间，2017年12月31日，回迁房建成并达到交房标准。周边的配套设施，包括回迁房小区以及周边的城市道路已修好，回迁房里边配套的社区用房也同步交付。
同属于回迁户的五腊社区第一小组村民郭建坤正在小区里“考察”未来的生活环境，“绿化、路面都修好了，尤其房间里的采光我很喜欢，比起以前租房子好太多了。”
“我们正在给村民做分房的工作，计划在5月村民就能拿到新房的钥匙。”熊伟说，5月上旬就能交房。
村民得到安置了，但更棘手的问题还在等待解决——庞大的债务和产权纠纷。
“烂尾楼”形成之原因，多半是因为项目违法上马、 设计欠周或资金不足等，其中又以财务问题为主。要么是没钱继续完工，要么是发现收不回成本，要么是携款潜逃，无一例外的涉及到巨额债务。
要接盘，就得处理完错综复杂的巨额产权债务关系，很多地段好的烂尾也长期没人接盘，就是这个原因。
例如，中望城的开发商在资金链断裂后，一直苦苦筹划重组事宜，求助多方，重组和机构注资消息传了好几拨都成泡影，拖了3年还是没成。
直到这一次俊发和奥斯迪正式接盘，两个公司需要投入多少真金白银呢？
首先是拖欠的巨额工程款。“我从停工到现在一直待在这里，以前公司70多个人每天都在盼着，但大家都看不到头。”山东某建工集团项目委托人王静说，停工之后面对工人的不理解，自己心里也很不好受，每天都感觉十分难熬和绝望。
观云海项目总经理熊伟透露，两家公司接手之后先与所有劳务班组进行了沟通协调，逐一落实各项遗留问题的解决方案，目前已累计支付工程款6亿余元。
“现在好了，两家公司接手之后工程款按时进了账户，我们的心也终于踏实了。”谈到现在的工程进度，王静表示公司所负责项目的外幕墙已施工完毕，拿到自己收入的工人在内装的施工中干起活来很卖力。
除此之外，烂尾楼通常伴随数目惊人的诉讼。以“中国最大烂尾楼”，广州中诚广场为例，造价20亿的项目十几年来引发的诉讼达300多起。
中望城的开发商之前深陷债务违约旋涡，曾有非官方消息指出项目资金缺口超过20亿，一堆债权债务关系，拖欠政府土地出让款、拖欠工程款、拖欠上下游供应商款，银行债务、非银行金融机构债务、已预售房部分业主的房款......
2016年11月，昆明市国土资源局发布了《关于禁止欠缴土地出让价款用地单位参加土地竞买活动的通告 》，显示该开发商已经欠了政府13.3亿元（1328412261元）的应交款项。
据知情者透露，中望城有数百起债务产权诉讼待解决，在政府的协调下，接盘企业的法务团队入驻后，必须保护和平衡好各债权人的利益，多方谈判，合理处置不良资产、风险化解，债务兑付。
所幸成功接盘了，尽管上述信息没有公布，但是背后经历的博弈和压力，不难想象。
“我们对规划和设计进行了全方位、大幅度的优化和调整，引入最优的教育资源，市场反应很好。”据透露，新生的观云海打造的是一站式全系优质教育，从幼儿园到高中共300个班的教育资源。
目前，位于项目12号地块的120班公立关锁中心小学已经开学使用，是目前昆明最大的公立小学之一，今年9月份2号地块上24班的幼儿也将开学招生。
观云海
之外，其余地块分别规划有9班、18班、18班和12班的四个幼儿园。
备受瞩目的“超级中学”规划建在8号地块，共99个班，未来将会引进昆明市最优质的教育资源，将会是昆明乃至云南省范围内办学规模最大的中学。
这个昆明南市区教育大盘，今年3月获得预售证，开盘当天就创下13亿的成交额。
观云海
案例二：解套西双版纳最大烂尾楼，得先付款9.48亿
“湄公河畔”是西双版纳最大烂尾楼，曾因资金断裂停工近五年，项目距离告庄仅800米左右，江边坡地，地块高差达100米左右，可俯瞰整个波澜壮阔的澜沧江及大半个景洪城区，位置非常好。
2017年8月底俊发正式接盘后，面对交房无望的业主和欠薪已久的农民工，压力不小。
和上述案例一样，“接盘侠”先解决债务问题。
在政府的积极协调下，俊发用3个月时间清退总计1489户业主共计支付近2.38亿元，解决业主最担忧、最迫切的问题。
同时出资2.5亿元用于支付工程欠款项，其中包括支付第一批农民工工资6000万元。
随后逐一理清其他债务，前后累计支付共9.48亿元。
西双版纳.俊发·滨江俊园
如今，“湄公河畔”已更名为俊发·滨江俊园，总占地面积380亩，总建筑面积114.7万平米，分四期开发。
西双版纳.俊发·滨江俊园
目前项目一期全线售罄，二期销售火爆，停工近五年的项目已经重焕生机。
接盘侠的几个关键动作
作为硬币的另一面，烂尾楼就像城市中的伤疤，背后通常意味着许多问题—断裂的资金链、有偏差的市场定位、需要花大力气去更改的硬件问题以及错综复杂容易引起纠纷的产权债务关系。
因此，要顺利接盘，并不是容易的事情。综上所述可以得出几个打法：
1.先安置——这一点不论在重启烂尾楼还是在城市更新中，既是难点，也是决定项目进度重要因素之一。
当年的昆纺住宿区
俊发的“接盘侠”经验释放善意，不论在哪里接盘，接的哪个盘，项目团队入驻的第一个动作就是安置，包括启动回迁房建设，同步推进市政、公建、公用、公交等配套设施建设。
当年的昆纺住宿区
甚至，包括对困难群体的就业安置，例如破产国企昆纺案例，俊发接手了对原昆明纺织厂白塔路片区的旧城改造项目，但是昆纺老职工除了住房困难外，还面临生计压力。
从昆纺旧房到逸天峰
俊发一边启动昆纺回迁安置房建设，同时专门成立“俊兴工贸公司”，用来安置600多个昆纺职工再就业，也成为旧城改造中的一种新模式。
逸天峰里的昆纺职工回迁房
2.注资快——为了解决前任开发商遗留问题，俊发显然准备了充足的资金和经验丰富的专业团队，逐一支付各种遗留债务和诉讼，高效率处置风险，让项目从泥淖中脱身，清清爽爽。
3.高周转——从决策接盘到成功接盘，俊发动作很快，比如版纳项目。
2017年8月俊发集团正式进入景洪接手了停工近五年的西双版纳最大烂尾楼——湄公河畔项目。随后，“湄公河畔”更名为“俊发·滨江俊园”，俊发团队快速展开相关的债务清理等接盘工作。
2017年底，滨江俊园一期宣布开盘，今年2月二期开盘。
西双版纳.俊发·滨江俊园
再比如从中望城到观云海，俊发2016年11月接盘，到今年3月底预售时，历史遗留问题全部解决。快进快出，2年时间完成从接盘到销售的周期。
4.善操盘——接盘后俊发会大幅度优化设计和重新定位，积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源，近年几个复活的项目销售都极其火爆。
西双版纳.俊发·滨江俊园一期开盘当天创下纪录
去年8月，昆明官方经调查梳理汇总，目前昆明市范围内有停工项目18个：其中五华区1个，盘龙区8个，西山区2个，官渡区6个，呈贡区1个。
今后，昆明宣布将建立“一项目一政策”制度等方式，恢复项目建设，搭建平台，筹措资金，对停工待建项目采用资金注入、收购代建等方式，盘活现在停缓建项目。
同时，积极推动名企与目前停工待建项目之间的合作。结合实际情况，对目前停工待建项目可以采用参股、控股、兼并、收购等多种方式达成企业之间的合作，引入新资金，恢复项目建设。
2018年1月30日早晨，一封来自原昆明纺织厂房屋征收全体回迁安置户的感谢信和一面锦旗被送到了俊发中心，“住房解困，让居者有其屋；惠民济世，此事功德无量”，短短几个字，在寒冷冬日里温暖着无数人的心。
希望昆明的烂尾楼，都能重启建设， 让被套的各方苦主，早日了却心病，让城市的疮疤，早日弥合。
